Khi thực hiện giao dịch nhà đất, người mua cần lưu ý một số vấn đề trước khi đặt bút ký một hợp đồng mua bán bất kỳ để hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất. Vấn đề thường xảy ra trong thực tế trước khi ký hợp đồng mua bán đó là rủi ro mất tiền đặt cọc. 

1. Trước khi kí kết hợp đồng đặt cọc, cần xác định một số vấn đề sau:

Thứ nhất, cần phải xác định về tính hợp pháp của bất động sản như: bất động sản đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận) không, bất động sản có tranh chấp hay có đang cầm cố, thế chấp… hay không, đồng thời cần xác định rõ loại đất đang giao dịch để phù hợp với mục đích sử dụng.

Thứ hai, cần phải xác định chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải là người có đầy đủ trách nhiệm dân sự khi giao dịch.

Thứ ba: Cần nêu rõ thông tin bên bán, bên mua trong hợp đồng đặt cọc.

2. Khi tiến hành kí kết hợp đồng đặt cọc cần xác định một số vấn đề sau:

Thứ  nhất, chủ thể có tên trong Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ tương đương sẽ là chủ thể ký kết giao dịch đó, lưu ý nhà đất tài sản chung của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả vợ và chồng.

Trường hợp ủy quyền, thì người được ủy quyền đó phải có quyền ký kết hợp đồng dựa trên giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền có công chứng, chứng thực.

Thứ hai, về đối tượng đặt cọc, theo khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 thì đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”.

Thứ ba, xác định mục đích đặt cọc: dựa vào sự thỏa thuận của các bên. Mục đích đặt cọc có thể dùng bảo đảm việc giao kết hợp đồng hoặc bảo đảm việc thực hiện hợp đồng hoặc cả hai.

Việc xác định này có ý nghĩa quan trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, vì khi một bên giao cho bên kia một tài sản không đồng nghĩa với việc tồn tại một thỏa thuận đặt cọc. Trong trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Để được coi là đặt cọc, việc giao tài sản phải nhằm mục đích “để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”.

Trường hợp 1: Thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng. Thỏa thuận đặt cọc mặc nhiên chấm dứt hiệu lực pháp luật khi hợp đồng đã được giao kết vì mục đích của biện pháp đặt cọc đã đạt được.

Trường hợp 2: Thỏa thuận đặt cọc được phát sinh sau khi hợp đồng đã được giao kết thì mục đích của đặt cọc là nhằm thực hiện hợp đồng.

Trường hợp 3: Các bên chủ thể thỏa thuận mục đích của đặt cọc là vừa nhằm giao kết hợp đồng, vừa nhằm thực hiện hợp đồng thì hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc kéo dài đến khi hoàn thành việc thực hiện hợp đồng.

3. Quy định quyền và nghĩa vụ của các bên:

Tài sản đặt cọc được giao cho bên nhận cọc, bên nhận cọc có nghĩa vụ “bảo quản, giữ gìn tài sản” và “không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác” (khoản 1 Điều 32 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Theo quy định trên, bên nhận đặt cọc có thể khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc nếu có thỏa thuận về việc này với bên đặt cọc. Như vậy, bên nhận cọc có thể khai thác khả năng kinh tế của tài sản. Tuy nhiên người đặt cọc có quyền “yêu cầu bên nhận đặt cọc, ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc, nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị”. (Điều 31 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Ngoài ra, bên nhận đặt cọc cũng “không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, trừ trường hợp bên đặt cọc đồng ý”. Nhằm tránh việc bên nhận đặt cọc lạm dụng tài sản đặt cọc thông qua các giao dịch với bên thứ ba.Ngoài ra, hợp đồng cần nêu rõ trách nhiệm của bên bán nếu vi phạm nếu không thực hiện đúng cam kết.