Mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tương tự “Sổ đỏ” là cách gọi dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hiện nay, rất nhiều trường hợp mua bán nhà đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay qua nhiều đời chủ, việc phát sinh tranh chấp là không thể tránh khỏi.
Tùy vào thời điểm chuyển nhượng nhà đất mà chưa sang tên, đất chưa cấp Giấy chứng nhận sẽ có cách giải quyết khác nhau.
1/ Thời điểm chuyển nhượng là từ ngày 01/7/2014 cho đến nay
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. (Khoản 3 Điều 88 Luật đất đai 2013).
Nếu các bên lập hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán xong tiền nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng đó chưa có hiệu lực, không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Vì chưa có hiệu lực nên người nhận chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng lại, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hay góp vốn…
Người nhận chuyển nhượng cuối cùng muốn việc chuyển nhượng là hợp pháp thì phải tìm người chủ cũ đứng tên Giấy chứng nhận để thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng, có công chứng chứng thực, thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai… Nếu người đứng tên trên Giấy chứng nhận không đồng ý thì phải gặp người đã ký hợp đồng trực tiếp với mình yêu cầu trả lại tiền vì họ không có quyền chuyển nhượng. Khi xảy ra tranh chấp thì nên khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
2/ Thời điểm chuyển nhượng từ trước ngày 01/7/2014
Việc chuyển nhượng nhà đất qua nhiều đời chủ trước ngày 01/7/2014 thì xảy ra nhiều trường hợp phức tạp hơn. Có thể chia thành hai trường hợp nhỏ như sau:
a) Chủ cũ chưa được cấp giấy chứng nhận:
Căn cứ Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:
- Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.
Theo đó, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Người được cấp Giấy chứng nhận là người đang sử dụng đất chứ không phải chủ đầu tiên dù hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên bằng giấy viết tay hoặc đánh máy nhưng không có công chứng hoặc chứng thực.
Nếu thuộc trường hợp này thì hộ gia đình, cá nhân cần phải xem xét 02 vấn đề sau để được cấp Giấy chứng nhận:
- Điều kiện cấp Giấy chứng nhận gồm đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ, thủ tục và các khoản tiền phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận.
b) Chủ cũ đã được cấp Giấy chứng nhận:
Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên.
Theo đó, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà người đang sử dụng chỉ có Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì thủ tục để có Giấy chứng nhận mới được chia thành hai trường hợp dưới đây, căn cứ theo Khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/TT-BTNMT:
Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực.
Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng mà có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người đang sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Trình tự, thủ tục thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết
Khoản 2, Khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/NĐ-CP, thì nơi hồ sơ quy định như sau:
- Cách 1 là: nộp tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
- Cách 2 là: nộp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Huyện, Quận, Thị Xã, Thành phố nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với những nơi chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai, địa phương đã thành lập bộ phận 1 cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận 1 cửa.
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển nhượng để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Trường hợp có tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định.
Trên đây là quy định về việc cấp, sang tên Sổ đỏ khi mua đất qua nhiều đời chủ. Bạn đọc có vướng mắc, hãy liên hệ Trung tâm tư vấn pháp luật Hufi theo Hotline 028.2212.5238 hoặc email tttvpl@hufi.edu.vn để được hướng dẫn giải đáp chi tiết.
Xem thêm :
